SEMINAR TENTANG IMPLEMENTASI PASAL 21 DAN 25 UUPA DALAM PRAKTEK NOTARIS/PPAT

 

Apa itu Teknik Pembuatan Akta PPAT ?

google.com/foto

Teknik pembuatan akta PPAT, dalam bahasa Inggris disebut dengan PPAT deed making techinique, Bahasa Belanda disebut dengan PPAT acte het maken van techniek. Bentuk akta PPAT terdiri atas bagian sampul (cover), judul (titel), pembukaan (opening), para pihak (komparisi), substansi, syarat-syarat, penutup (closing) dan tanda tangan (signature).

Ada 4 unsur yang tercantum dalam Teknik Pembuatan Akta PPAT, meliputi :

1. Teknik.

Ada 3 pengertian tentang teknik, yang meliputi :

• pengetahuan dan kepandaian membuat sesuatu yang berkenaan dengan hasil industri;
• cara (kepandaian dan sebagainya) membuat atau melakukan sesuatu yang berhubungan dengan seni,
• metode atau sistem untuk mengerjakan sesuatu.

2. Pembuatan.

Pembuatan adalah proses, perbuatan atau cara membuat, yang diartikan menciptakan, melakukan, mengerjakan atau menggunakan sesuatu.

3. Akta.

Akta adalah surat tanda bukti berisi pernyataan (keterangan, pengakuan, keputusan, dan sebagainya) resmi yang dibuat menurut peraturan yang berlaku, disaksikan dan disahkan oleh notaris atau pejabat pemerintah yang berwenang.

4. PPAT.

PPAT merupakan pejabat yang diberi kewenangan untuk membuat akta yang berkaitan dengan peralihan, pemindahan dan pembebanan terhadap hak atas tanah dan/atau hak milik atas satuan rumah susun.

Ruang Lingkup Kajian Teknik Pembuatan Akta PPAT.

Adapun ruang lingkup kajiannya sebagai berikut :

1. konsep teoretis tentang teknik pembuatan akta PPAT;
2. konsep teoretis tentang hak atas tanah;
3. arti dan fungsi akta PPAT;
4. kewenangan PPAT
5. akta jual beli;
6. akta tukar menukar;
7. akta hibah;
8. akta pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng)
9. akta pembagian hak bersama;
10. akta pemberian hak guna bangunan, hak pakai atas tanah hak milik;
11. surat kuasa membebankan hak tanggungan;
12. akta pemberian hak tanggungan.

Sumber-Sumber Hukum

1. Buku IV KUH Perdata tentang Pembuktian dan Daluawarsa. Pasal 1865 KUH Perdata s.d Pasal 1894 KUH Perdata.
2. UU 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria.
3. UU 4/1996 tentang Hak tanggungan atas tanag beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah.
4. PP 4/1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai atas tanah.
5. PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah.
6. PP 37/1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuta Akta Tanah.
7. Perkaban BPN 1/2006 tentang Ketentuan pelaksanaan peraturan pemerintah nomor 37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembaut akta tanah.
8. Perkaban BPN RI 8/2012 tentang perubahan peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN RI no. 3 tahun 1997 tentang ketentuan pelaksanaan peraturan pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang pemdaftaran tanah (perkaban 8/2012)

Asas-asas Hukum 

1. Asas publicitet, yaitu  asas bahwa semua hak, tanggungan dan hipotek harus didaftarkan. Supaya pihak ketiga dapat mengetahui benda jaminan tersebut sedang dilakukan pembebanan jaminan. Pendaftaran hak tanggungan di kantor Badan Pertanahan Nasional Kabupaten/Kota.
2. Asas specialitet, yaitu bahwa hak tanggungan dan hipotek hanya dapat dibebankan atas percil atau atas barang-barang yang sudah terdaftar atas nama orang tertentu. Pasal 11 ayat (1) UU 4/1996, bahwa ketentuan ini menetapkan isi yang sifatnya wajib untuk sahnya akta pemberian hak tanggungan. tidak dicantumkannya secara lengkal hal-hal yang disebut pada ayat ini dalam akta pemberian hak tanggungan mengakibatkan akta yang bersangkutan batal demi hukum. ketentuan ini dimkasudkan untk memenuhi asas spesialitas dari hak tanggungan, baik mengenai subjek, objek maupun utang yang dijamin.
3. Asas tak dapat dibagi-bagi, yaitu asas dapat dibaginya utang tidak dapat mengakibatkan dapat dibaginya hak tanggungan dan hipotek walaupun telah dilakukan pembayaran sebagian.

Disamping asas itu, ada dapat asas yang dikenal, yaitu :

1. kepastian hukum; dan
2. perlindungan hukum.

Hubungan dengan Hukum Agraria.

Hukum agraria bersifat umum, karena hukum agraria menganalisi dan mengkaji tentang bumi, air dan ruang angkasa.

1. pengertian bumi adalah permukaan bumi, tubuh bumi dibawahnya dan yang berada di bawah air. Bumi merupakan permukaan tanah 
2. air adalah semua air yang terdapat pada diatas, ataupun di bawah permukaan tanah, air permukaan, air tanah, air hujan dan air laut yang berada di darat
3. raung angkasa adalah ruang di atas bumi dan air

Teknik Pembuatan Akta PPAT merupakah bersifat khusus karena hanya mengkaji tentang salah satu bagian dari hukum tanah, yaitu tentang peraliohan dan pembebanan hak atas tanah dan/atau hak milik atas satuan rumah susun. Peralihan dan pembebanan itu harus dituangkan dalam akta PPAT. Les specialis drogaat Lex generale (undang-undang yang khusus mengesampingkan undang-undang yang bersifat umum)

sumber :

Salim HS dan Erlies Septiana Hurbani. 2014. Perbandingan Hukum Perdata (comparative civil law). Jakarta : RajaGrafindo.

Mertokusumo, Sudikno. 1999. Mengenal Hukum Suatu Pengantar. Yogyakarta : Liberty.

Salim HS. 2016. Teknik Pembuatan Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Jakarta ; Rajawali Pres.

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata)

Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA)

Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah.

Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Kegiatan dan Macam Pendaftaran Tanah

Kegiatan Pendaftaran Tanah

Pasal 19 ayat (2) Undang-Unandang nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA) menetapkan kegiatan pendaftran tanah yang diadakan oleh Pemerintah, yaitu :

a. pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah;

b. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;

c. pemberian surat tanda bukti yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

Pasal 11 Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP pendaftaran tanah) menetapkan 2 macam kegiatan pendaftaran tanah, antara lain :

1. Kegiatan Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali (opzet atau intial registration).

Pasal 1 angka 9 PP Pendaftaran Tanah menyebutkan, pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan peraturan pemerintahan nomor 10 tahun 1961 atau peraturan pemerintah nomor 24 tahun 1997.

Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftran tanah secara sporadik.

Macam kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali ditetapkan dalam Pasal 12 ayat (1) PP 24/1997, yaitu :

a) Pengumpulan dan pengolahan data fisik. kegiatannya meliputi :

1. pembuatan peta dasar pendaftaran;
2. penetapan batas bidang-bidang tanah;
3. pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran;
4. pembukuan daftar tanah;
5. pembuatan surat ukur.

b) Pembuktian hak dan pembukuannya. Terbagi menjadi 2 yakni :

1. Pembuktian hak baru (Pasal 23 PP 24/1997)
2. Pembuktian hak lama (Pasal 24 PP24/1997)

c) Penertiban Sertipikat. Pejabat yang menandatangani sertipikat :

1. kepala kantor pelaksanaan kab./kota dalam pendaftaran tanah secara sporadik yag bersifat individual (perorangan);
2. kepala seksi hak atas tanah dan pendaftaran tanah atas nama kepala kantor pertanahan kab/kota dalam pendaftaran tanah secara sporadik yang bersifat massal;
3. ketua panitia ajudikasi atas nama kepala kantor pertanahan kab./kota dalam pendaftaran tanah secara sistematik.

d) Penyajian data fisik dan data yuridis.(Pasal 33, Pasal 34 PP 24/1997)

e) Penyimpanan daftar umum dan dokumen (Pasal 35 PP 24/1997)

2. Kegiatan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah (bijhouding atau maintenance)

Pasal 1 anka 12 PP 24/1997, pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dala peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertipikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian. Hal ini dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik dan/atau data yuridis objek pendaftaran tanah yang telah terdaftar. Pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan data fisik dan/atau data yuridis tersebut pada kantor Pertanahan Kab.kota setempat untuk dicatat dalam buku tanah.

Pasal 12 ayat (2) PP 24/1997, menetapkan macam kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah, meliputi :

a) Pendaftaran perlihan dan pembebanan hak, meliputi :

1. pemindahan hak;
2. pemindahan hak dengan lelang;
3. peralihan hak karena pewarisan;
4. peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi;
5. pembebanan hak;
6. penolakan pendaftaran peralihan dan pembebanan hak.

b. Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah, meliputi :

1. perpanjangan jangka waktu hak atas tanah;
2. pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang tanah;
3. pembagian hak bersama;
4. hapunsya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun;
5. peralihan dan hapusnya Hak Tanggungan;
6. perubahan data pendaftaran tanah berdasarakan putusan atau penetapan pengadilan;
7. perubahan nama.

Macam Pendaftaran Tanah.

1. Pendaftaran Tanah secara Sporadik.

Pasal 1 angka 10, Pasal 8, Pasal 13 s.d Pasal 31 PP 24/1997 dan Pasal 46 s.d Pasal 72 Permen Agraria/Kepala BPN no. 3 tahun 1997.

Pasal 1 angka 10 PP 24/1997, pendaftaran tanah secara sistematik, yaitu kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan. Pendaftaran tanah secara sistematik dilaksanakan melalui Ajudikasi. 

Pasal 1 angka 8 PP 24 tahun 1997, ajudikasi adalah kegiatan yang dilaksanakan dalam rangka proses pendaftaran tanah untuk pertama kali, meliputi pengumpulan dan penetapan kebenaran data fisik dan data yuridis mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah untuk keperluan pendaftarannya

Pelaksanaan Pendaftaran tanah secara sistematik dibagi menjadi 2, yaitu :

1.  pendaftaran tanah secara sistematik dalam rangka program pemerintahan.
2.  pendaftaran tanah secara sistematik dengan swadaya masyarakat.

Karakteristik Pendaftaran tanah secara sistematik 

• insiatif pendaftaran secara sistematik dapat berasal dari pemerintah, atau pemegang hak atas tanah
• pendanaan pendaftaran secara sistematik berasal dari pemerintah apabila inisiatifnya berasal dari pemerintah, atau dananya dari pemegang hak atas tanah apabila inisiatifnya berasal dari pemegang hak atas tanah;
• dilaksanakan oleh panitia ajudikasi;
• bersifat massal;
• pemohon tidak perlu datang, tetapi cukup datang ke posko pendaftaran.
• adanya penyuluhan hukum oleh panitia ajudikasi
• masanya selama 30 hari
• lahirnya hak atas tanah melalui konversi, pengakuan hak atau pemberian hak atas tanah negara;
• ditandatangani oleh Panitia ajudikasi atas nama Kepala tanah pertanahan kab./kota.

2. Pendaftaran Tanah secara Sporadik

Pasal 1 angka 11, Pasal 13 s.d Pasal 31 PP 24/1997 dan Pasal 73 s.d Pasal 93 Peremen Agraria/Kepala BPN no. 3 tahun 1997.

Pasal 1 angka 11 PP 24/1997, pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah s untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal. Bersifat Individual atau massal, pemohon menyiapkan dokumen-dokumen yang diperlukan, pemohon datang ke Kantor Pertanahan kab./kota setempat untuk mengajukan permohonan agar hak atas tanahnya didaftar (bersertifikat) dan menanggung semua biaya dalam pendaftaran tanah.

Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan kepala kantor pertanahan kab./kota dibantu oleh panitia A, yang peran adalah membantu dalam melaksanakan penelitian data yuridis dan penetapan batas-batas tanah yang dimohon untuk di daftar (disertipikatkan) 

Kegiatan pendaftaran tanah yang termasuk pendaftaran tanah secara sporadik, yaitu :

• pendaftaran tanah atas bidang tanah yang belum bersertipikat (masih bertanda bukti petuk pajak bumi/kutipan leter C) baik secara individu atau massal;
• pendaftaran pemberian Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, dan Hak Pengelolaan atas tanah negara;
• pemberian hak pengelolaan;wakaf tanah hak milik;
• hak milik atas satuan rumah susun;
• Hak tanggungan

Karakteristik pendaftaran tanah secara sporadik, yaitu :

1. insiatif berasal dari ppihak yang berkepentingan;
2. sifat individual atau massal;
3. tidak ada penyuluhan hukum
4. dalam pelaksanaan dilaksanakan oleh kepala kantor pertanahan kab./kota; 
5. kepala kantor pertanahan kab./kota dibantu oleh panitia A;
6. semua biaya ditanggung oleh pemohon
7. masa pengumuman data fisik dan data yuridis selama 60 hari;
8. sertipikat ditandangani oleh kepala kantor pertanahan kab./kota bersifat individual;
9. sertipikat ditandatangani oleh kepala seksi hak atas tanah dan pendaftaran tanah pada kantor pertanahan kab./kota yang bersifat massal.

sumber :

Santoso, Urip. 2013. Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah. Kencana-Prenadamedia : Jakarta

-----------------. 2016. Pejabat Pembuat Akta Tanah : Perspektif Regulasi, Wewenang, dan Sifat Akta. Kencana : Jakarta.

Undang-Undang nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA)

Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP Pendaftaran Tanah)

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah.

Arti, Sifat, Asas dan Tujuan Pendaftaran Tanah

Pendaftaran Tanah  merupakan kegiatan yang  bertujuan sebagai meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah rakyat seluruhnya, dan yang akan mewujudkan pelaksanaan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia.

Bersifat rechtscadaster atau legalcadaster bukan fiscaalcadaster.  

• rechtscadaster atau legalcadaster adalah pendaftaran tanah yang bersifat memberikan jaminan kepastian hukum, yang menghasilkan surat tanda bukti hak seperti sertipikat.
• fiscaalcadaster adalah pendaftaran tanah yang bertujuan menetapakn wajib pajak atas tanah, yang menghasilkan surat tanda bukti pembayaran pajak atas tanah.

Dalam Undang-undang nomor 5 tahun 1960 tetang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) menugaskan bahwa pemerintah melakukan pendaftaran tanah sesuai dengan Pasal 9 UUPA, yaitu :

1. untuk menjamin kepastian hukum, oleh pemerintag diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dalam Peraturan pemerintah.
2. Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi : a. pengukurun, perpetakan dan pembukuan tanah; b. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut; c. pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
3. pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya menurut pertimbangan Menteri Agraria.
4. dalam peraturan pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam ayat (1) di atas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari biaya-biaya tersebut.

Peraturan yang berkaitan dengan Pendaftaran Tanah, antara lain :

• PP no. 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah;
• PP no. 37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT);
• Pepres no. 63 tahun 2013 tentang Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia;
• Permen Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) no. 9 tahun 1999 tentang Tata cara pemberian dan pembatalan pemberian Hak atas tanah negara dan hak pengelolaan;
• Perkap Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia no. 1 tahun 1996 tentang ketentuan pelaksanaan peraturan pemerintah no. 37 tahun 1998 tentang jabatan pejabat pembuat akta tanah.

Ketentuan Pokok dalam PP no. 10 tahun 1996 yang dirubah dengan PP no 24 tahun 1997, memuat :

• Tujuan dan sistem pendaftaran tanah, yaitu pendaftaran tanah diselenggarakan dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan dan sistem publikasinya adalah sitem publikasi negatif yang mengandung unsur sistem publikasi positif karena menghasilkan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat;
• pendaftaran tanah juga tetap dilaksanakan melalui 2 cara, pertama : secara sistematik yang meliputi wilayah satu desa atau kelurahan yang dilakukan atas prakarsa pemerintah, kedua : secara sporadik, pendaftaran mengenai bidang-bidang tanah atas permintaan pemegang hak atau penerima hak yang bersangkutan secara individual atau massal.

Pasal 2 PP no. 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, menetapkan asas dalam pelaksanaan pendaftaran tanah, yaitu :

1. asas sederhana, agar ketentuan pokok maupun prosedurnya mudah dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan terutama pemegang hak atas tanah.
2. asas aman, menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai dengn pendaftaran tanah itu sendiri.
3. asas terjangkau, keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebuatuahan dan kemampuan golongan ekonomi lemah. pelayanan yang diberikan dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh pihak yang memerlukan.
4. asas mutakhir, kelengakapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan datanya sehingga data yang tersimpan di Kantor Pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata di lapangan.
5. asas terbuka, agar masyarakat dapat mengetahui atau memperoleh keterangan mengenai data fisik dan data yuridis yang benar setiap saat di Kantor Pertanahan Kab/Kota.

Pasal 3 dan Pasal 4 PP 24/ 1997 tentang Pendaftaran tanah, menetapkan tujuan pendaftaran tanah, yaitu :

1. memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak suatu bidang tanah, satuan rumah susun, dan hak hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan yang diberikan sertipikat sebagai tanda bukti haknya.
2. menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang terdaftar.
3. terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. mencapai tertib administrasi pertanahan, setiap bidang tanah dan satuan rumah susun termasuk peralihan, pembebanan, dan hapusnya hak atas bidang tanah dan satuan sumah susun wajib didaftar.

sumber :

Urip Santoso. 2016. Pejabat Pembuat Akta Tanah : Perspektif Regulasi, Wewenang, dan Sifat Akta. Kencana : Jakarta.

Arie S. Hutagalung. 2005. Tebaran Pemikiran Seputar Masalah Hukum Tanah. Lembaga Pemberdayaan Hukum Indonesia : Jakarta.

Undang-undang dasar tahun 1945 (UUD).

Undang-undang nomor 5 tahun 1960 tetang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).

Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah