NOTARIS SERIES : PROBLEMATIKA SKMHT PADA LEMBAGA PEMBIAYAAN

SERI AKTA-AKTA NOTARIS : CONTOH SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN

SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (judul akta)

  Nomor : (nomor ditulis dua digit angka).-

-Pada hari ini, (hari apa?), tanggal (tanggal berapa? Angka), (huruf). ---------------------------

-Jam (jam berapa?angka) WIB/WIT/WITA ((huruf) Waktu Indonesia Bagian Barat/Timur/ Tengah) --------------------------------------------------------------------------------------------------------------

-Menghadap kepada saya, (nama notaris), (gelar notaris), Notaris di (kedudukan dimana notaris?), berdasarkan (SK MENKUMHAM), tertanggal (tanggal berapa?angka), (huruf)-

Nomor : (Nomor berapa, tahun berapa?), dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang nama-----namanya akan disebut dibagian akhir akta ini : -----------------------------------------------------------

 I. -(Komparasi penghadap)------------------------------------------------------------------------------------

-Selanjutnya disebut Pemberi Kuasa. ------------------------------------------------------------------------

II.-(Komparisi penghadap/bank)-----------------------------------------------------------------------------

-Selanjutnya disebut Penerima Kuasa. ----------------------------------------------------------------------

-Para penghadap dikenal oleh saya, Notaris. --------------------------------------------------------------

-Pemberi Kuasa menerangkan dengan ini memberi kuasa kepada Penerima Kuasa. ----------------------------------------------------------------- K H U S U S ------------------------------------------------

-Untuk membebankan hak Tanggungan guna menjamin pelunasan hutang tuan/nyonya/nona (siapa?) tersebut, selaku Debitor, sejumlah Rp. (angka) (huruf). ---------

sejumlah uang yang dapat ditentukan dikemudian hari -berdasarkan perjanjian utang ---------piutang yang ditandatangani oleh Debitor/Pemberi Kuasa dengan : ---------------------------------

Perseroan Terbatas (nama bank), berkedudukan dan berkantor Pusat di (dimana?), selaku Kreditor dan dibuktikan dengan: -------------------------------------------------------------------------------

-(uraikan Surat Perjanjian Kredit dibawah tangan) ---------------------------------------------

-yang surat asli/salinan resminya diperlihatkan kepada saya dan penambahan, perubahan,- perpanjangan serta pembaharuannya yang mungkin diadakan kemudian, sampai -------------

sejumlah nilai Tanggungan Peringkat Ke-I (Pertama) -sebesar Rp. (angka) (huruf) -----------

atas Objek Hak Tanggungan berupa 1 ( satu ) Hak atas tanah yang diuraikan dibawah ini : --

·      -(uraikan HM/HGB/HGU) terletak di : ---------------------------------------------------------------------Provinsi :, -Kabupaten : -Kecamatan : -Kelurahan : --------------------------------------------------

-Sertipikat dan bukti pemilikan yang disebutkan di atas diperlihatkan kepada saya, Notaris, - untuk keperluan pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan ini ;Objek Hak ---Tanggungan ini meliputi pula : ---------------------------------------------------------------------------------

-Bangunan yang berada diatas tanah tersebut serta segala sesuatu yang telah ada dan/ atau akan ada dan tertanam diatas tanah tersebut yang menurut sifat, guna, tujuan danperuntukannya atau menurut undang-undang dapat dianggap sebagai harta tetap. ---

-Kuasa untuk membebankan Hak Tanggungan ini meliputi kuasa untuk menghadap dimana perlu, memberikan keterangan-keterangan serta memperlihat dan menyerahkan surat-surat yang diminta, membuat/minta dibuatkan serta menandatangani Akta Pemberian Hak---------- Tanggungan serta surat -surat lain yang diperlukan, memilih domisili, memberi pernyataan-- bahwa obyek Hak Tanggungan betul milik Pemberi- Kuasa, tidak tersangkut dalam -----------sengketa bebas dari sitaan -dan dari beban-beban apapun, mendaftarkan Hak Tanggungan tersebut, memberikan  dan menyetujui syarat-syarat atau aturan-aturan serta janji-janji yang disetujui oleh Pemberi Kuasa Dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan tersebut, sebagai ---berikut : --------------------------------------------------------------------------------------------------------------

·           -Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak tanggunga untuk menyewakan obyek Hak Tanggungan dan/atau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa dan/atau menerima uang sewa di muka, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan ; --

·           -Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan obyek Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan; ---

·           -Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk mengelola obyek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak obyek Hak Tanggungan apabila Debitor sungguh-sungguh cidera janji; -----------------

·           -Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk menyelamatkan obyek Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi obyek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan undang undang, serta kewenangan untuk mengajukan permohonan memperpanjang jangka waktu dan/atau memperbaharui hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan ;-

·           -Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan Pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji ;--------------

·           -Janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertama bahwa obyek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan; ----------------------

·           -Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas obyek Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan ;---

·           -Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya -----

apabila obyek Hak Tanggungan dilepaskan haknya oleh pemberi Hak Tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum;--------------------------------------

·           -Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya jika obyek Hak Tanggungan diasuransikan ; ------------------

·           -Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan obyek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan; -------------------------------------------

·           -Janji bahwa sertipikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan diserahkan kepada dan untuk disimpan Pemegang Hak Tanggungan ; ---

-Dan untuk pelaksanaan janji-janji tersebut memberikan kuasa yang diperlukan kepada Pemegang Hak Tanggungan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan. ---------------------

Kuasa yang diberikan dengan akta ini tidak dapat ditarik kembali dan tidak berakhir karena sebab apapun kecuali oleh karena telah dilaksanakan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya tanggal (tiga bulan setelah tanggal akta) serta pendaftaran atau karena tanggal tersebut telah terlampaui tanpa dilaksanakan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan. ----------------------------------------------

------------------------------------------------ DEMIKIANLAH AKTA INI --------------------------------------

-Dibuat sebagai minuta dan diselesaikan (dilaksanakan dimana?) pada hari dan tanggal tersebut dalam kepala akta ini, dengan dihadiri oleh : ---------------------------------------------------

1.-(komparisi saksi)----------------------------------------------------------------------------------------------

2.-(komparisi saksi)----------------------------------------------------------------------------------------------

-Keduanya Pegawai Kantor Notaris, yang saya, Notaris kenal sebagai saksi-saksi. ------------

-Segera setelah akta ini saya, Notaris bacakan kepada para penghadap dan para saksi, -----maka akta ini ditanda tangani oleh para penghadap, para saksi dan saya, Notaris.-------------

-Dibuat dengan (dengan perubahan uraikan atau tanpa perubahan). ---------------------------

-Minuta akta ini telah ditandatangani dengan sempurna. –---------------------------------------------                       

                       (TTD penghadap(pakai materai), notaris, para saksi)

KUASA BIASA DAN SKMHT

Apakah SKMHT dapat dibuat secara sepihak?

Prinsipnya, pemberian kuasa adalah tindakan sepihak dari pemberi kuasa kepada penerima kuasa. Sehingga pada saat kuasa itu diberikan, kuasa tersebut belumlah mengikat dua pihak (pemberi dan penerima kuasa). Akan tetapi, kuasa tersebut akan berubah menjadi mengikat dua pihak jika kuasa tersebut sudah dilaksanakan oleh penerima kuasa sehingga pemberi kuasa akan terikat serta bertanggung jawab atas tindakan yang dilakukan oleh penerima kuasa terhadap pihak lain berdasarkan kuasa dimaksud. Pelaksanaan kuasa oleh penerima kuasa dianggap sebagai penerimaan secara diam2 pemberian kuasa tersebut meskipun penerima kuasa tidak ikut tanda tangan pada dokumen kuasa. Kuasa yang dikatagorikan sebagai kuasa sepihak ini dapat dicabut atau berakhir sewaktu-waktu sebagaimana ditentukan dalam pasal 1813 BW. Kuasa sepihak ini biasanya diberikan untuk kepentingan pemberi kuasa dan penerima kuasa harus mempertanggungjawabkan pelaksanaan kuasa tersebut kepada pemberi kuasa. 

Pemberian kuasa juga dapat bersegi dua yaitu dapat mengikat dua pihak (pemberi dan penerima kuasa) sejak awal dan terikat sebagai suatu perjanjian. Hal ini dapat terjadi jika pemberian kuasa itu sejak awal sudah diterima oleh penerima kuasa secara langsung yang ditandai dengan ikutnya penerima kuasa menandatangani dokumen kuasa dimaksud. Jika dokumen kuasa ditandatangani oleh dua pihak sejak awal maka pemberi dan penerima kuasa dapat memperjanjikan ketentuan2 yang dikehendaki oleh mereka dalam pemberian kuasa dimaksud seperti pengecualian ketentuan pasal 1813, 1814, 1816 BW. Kuasa dua pihak ini biasanya diberikan jika kuasa tersebut diberikan untuk kepentingan penerima kuasa, sehingga pada kuasa yang dua pihak ini juga lazim diperjanjikan bahwa penerima kuasa dibebaskan dari pertanggungjawaban sebagai penerima kuasa. 

Bagaimana dengan SKMHT yang diatur dalam UUHT? 

SKMHT ini merupakan  kuasa khusus yang diatur dalam UUHT yang muatan minimalnya harus memenuhi apa yang telah ditentukan dalam pasal 15 UUHT. Jika SKMHT yang dibuat bertentangan atau tidak memenuhi ketentuan pasal 15 UUHT tersebut maka SKMHT itu batal demi hukum. 

Meskipun muatannya sudah disyaratkan oleh UUHT, pembuatan SKMHT ini tetap tunduk pada Bab XVI BW tentang pemberian kuasa. Artinya, syarat2 dan ketentuan umum yang diatur dalam BW tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan dengan UUHT. 

Apakah SKMHT dapat dibuat secara sepihak? 

UUHT tidak mengatur secara khusus tata cara pembuatan dan pemberian SKMHT, apakah SKMHT harus dibuat secara dua pihak atau dibuat sepihak. Dalam pasal 15 UUHT hanya disebut bahwa SKMHT wajib dibuat dengan akta notaris atau akta PPAT. Lebih lanjut pasal 15 UUHT tersebut hanya mengatur mengenai muatan yang harus dicantumkan dalam SKMHT. Oleh karenanya dapat ditafsirkan, ketentuan yang termuat dalam Bab XVI BW tetap dapat diberlakukan pada SKMHT termasuk prinsip dasar kuasa yang merupakan tindakan sepihak. Meskipun SKMHT dapat dibuat secara sepihak, ketentuan pasal 1813, 1814, 1816 BW tidak boleh disimpangi,  terutama ketentuan pasal 1814 yang mengatur kuasa dapat ditarik jika dikehendaki, karena UUHT dalam pasal 15 ayat (2) sudah menentukan bahwa SKMHT tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun kecuali sudah dilaksanakan atau karena telah habis jangka waktunya. Dengan ancaman jika dibuat melanggar ketentuan pasal 15 UUHT maka SKMH tersebut batal demi hukum. 

Yang sangat penting juga diperhatikan adalah meskipun SKMHT itu dapat dibuat secara sepihak, SKMHT dibuat untuk kepentingan penerima kuasa bukan untuk kepentingan pemberi kuasa. SKMHT dapat dibuat secara sepihak dengan tetap memperhatikan ketentuan dalam Bab XVI BW dan pasal 15 UUHT. 

*Taufik-INC

DAPATKAH SKMHT DIBUAT SEPIHAK ?

• Pasal 15 ayat (1) UUHT menegaskan bahwa SKMHT bisa dibuat oleh Notaris atau PPAT (Lex Spesialis).  Dalam pembuatannya Notaris/PPAT mengikuti “template” yang ada dalam Perkaban 8/2012. Pada “template” SKMHT harus ditandatangani oleh Kreditur dan Debitur, artinya untuk SKMHT harus bersifat Perjanjian jadi pihak kreditur dan debitur harus bersama-sama menandatangani SKHT tersebut. padahal berdasarkan pasal 1814 KUHPer, pemberian kuasa merupakan perjanjian hukum sepihak, karena pemberi kuasa sewaktu-waktu dapat mencabut kembali tanpa perlu meminta persetujuan si penerima kuasa.

• Praktek pembuatan SKMHT sekarang ini oleh Notaris/PPAT banyak dilakukan tidak bersama-sama, bahkan bisa dilakukan lintas tempat kedudukan Notaris/PPAT, artinya Debitur tandatangan terlebih dahulu, Kreditur tidak pada saat itu, tapi ketika Kreditur sedang tidak sibuk.

• Jika dilakukan seperti itu, apakah mungkin SKMHT dibuat sepihak saja ? Padahal berdasarkan pasal 1814 KUHPer, pemberian kuasa merupakan perjanjian hukum sepihak, karena pemberi kuasa sewaktu-waktu dapat mencabut kembali tanpa perlu meminta persetujuan si penerima kuasa (Lex Generalis). 

• Jika dilakukan pembuatan akta sepihak, artinya hanya Debitur saja yang tandatangan dalam SKMHT, adakah akibat hukumnya ? Maukah  PPAT menerima SKMHT sepihak untuk kemudian dibuat APHT  ?  

*HBA – INC