Sekilas Tentang Pendaftaran Tanah

Objek pendaftaran tanah meliputi antara lain:

google.com/foto

a. bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai;

b. tanah hak pengelolaan;

c. tanah wakaf;

d. hak milik atas satuan rumah susun;

e. hak tanggungan;

f. tanah Negara.[1]

Sesuai dengan yang diatur dala Pasal 19 UUPA, antara lain:

(1)  Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan - ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.

(2)  Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi :

a.  pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah;

b.  pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;

c. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

(3) Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria.

(4) Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam ayat (1) diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.

Boedi Harsono menjelaskan lebih lanjut, bahwa kata-kata suatu rangkaian kegiatan menunjukkan kepada adanya berbagai kegiatan dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah, yang berkaitan satu dengan yang lain berurutan menjadi satu kesatuan rangkaian yang bermuara pada tersedianya data yang diperlukan dalam rangka menjamin kepastian hukum di bidang pertanahan bagi rakyat.[2]Pendaftaran Tanah bertujuan:

a. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang ber-sangkutan;

b. untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengada-kan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar;

c. untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.[3]

Pendaftaran tanah memiliki manfaat bagi pemegang hak selain dari segi hukum mendapat kepastian hukum dan perlindungan hukum. Manfaat pendaftaran tanah bagi pemegang hak dapat juga sebagai berikut:

a.       Memberikan rasa aman;

b.      Dapat mengetahui dengan jelas data fisik dan data yuridisnya;

c.       Memudahkan dalam pelaksanaan peralihan hak;

d.      Harga tanah menjadi lebih tinggi;

e.       Dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan, dan;

f.       Penetapan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tidak mudah keliru.[4]

Perihal tentang alat bukti tertulis mengenai kepemilikan tanah untuk

Melakukan pendaftaran hak baru dan pendaftaran hak-hak lama diatur berdasarkanatas sebagai berikut:

a. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (S.1834-27), yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yangbersangkutan dikonversi menjadi hak milik, atau;

b. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (S.1834-27) sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan atau;

c. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang ber-sangkutan, atau;

d. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959, atau;

e.surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya, atau;

f. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961, atau;

g. akta pemindahan hak yang dibuat dibawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau;

h. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau;

i. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977 dengan disertaialas hak yang diwakafkan, atau;

j. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau;

k. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah, atau;

l. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor PelayananPajak Bumi dan Bangunan dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau;

m. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun jugasebagaimana dimaksud dalam Pasal II, VI dan VII ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.[5]

---

[1]LihatPasal 9 ayat (1) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

[2] Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi Dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, h. 72-74

[3]Lihat Pasal 3 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

[4]Urip Santoso, Hukum Agraria Kajian Komprehensif, Kencana Prenamedia, Jakarta, 2013, h. 295.

[5]Lihat Pasal 60 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional nomor 3 tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Apa itu Teknik Pembuatan Akta PPAT ?

google.com/foto

Teknik pembuatan akta PPAT, dalam bahasa Inggris disebut dengan PPAT deed making techinique, Bahasa Belanda disebut dengan PPAT acte het maken van techniek. Bentuk akta PPAT terdiri atas bagian sampul (cover), judul (titel), pembukaan (opening), para pihak (komparisi), substansi, syarat-syarat, penutup (closing) dan tanda tangan (signature).

Ada 4 unsur yang tercantum dalam Teknik Pembuatan Akta PPAT, meliputi :

1. Teknik.

Ada 3 pengertian tentang teknik, yang meliputi :

• pengetahuan dan kepandaian membuat sesuatu yang berkenaan dengan hasil industri;
• cara (kepandaian dan sebagainya) membuat atau melakukan sesuatu yang berhubungan dengan seni,
• metode atau sistem untuk mengerjakan sesuatu.

2. Pembuatan.

Pembuatan adalah proses, perbuatan atau cara membuat, yang diartikan menciptakan, melakukan, mengerjakan atau menggunakan sesuatu.

3. Akta.

Akta adalah surat tanda bukti berisi pernyataan (keterangan, pengakuan, keputusan, dan sebagainya) resmi yang dibuat menurut peraturan yang berlaku, disaksikan dan disahkan oleh notaris atau pejabat pemerintah yang berwenang.

4. PPAT.

PPAT merupakan pejabat yang diberi kewenangan untuk membuat akta yang berkaitan dengan peralihan, pemindahan dan pembebanan terhadap hak atas tanah dan/atau hak milik atas satuan rumah susun.

Ruang Lingkup Kajian Teknik Pembuatan Akta PPAT.

Adapun ruang lingkup kajiannya sebagai berikut :

1. konsep teoretis tentang teknik pembuatan akta PPAT;
2. konsep teoretis tentang hak atas tanah;
3. arti dan fungsi akta PPAT;
4. kewenangan PPAT
5. akta jual beli;
6. akta tukar menukar;
7. akta hibah;
8. akta pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng)
9. akta pembagian hak bersama;
10. akta pemberian hak guna bangunan, hak pakai atas tanah hak milik;
11. surat kuasa membebankan hak tanggungan;
12. akta pemberian hak tanggungan.

Sumber-Sumber Hukum

1. Buku IV KUH Perdata tentang Pembuktian dan Daluawarsa. Pasal 1865 KUH Perdata s.d Pasal 1894 KUH Perdata.
2. UU 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria.
3. UU 4/1996 tentang Hak tanggungan atas tanag beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah.
4. PP 4/1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai atas tanah.
5. PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah.
6. PP 37/1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuta Akta Tanah.
7. Perkaban BPN 1/2006 tentang Ketentuan pelaksanaan peraturan pemerintah nomor 37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembaut akta tanah.
8. Perkaban BPN RI 8/2012 tentang perubahan peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN RI no. 3 tahun 1997 tentang ketentuan pelaksanaan peraturan pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang pemdaftaran tanah (perkaban 8/2012)

Asas-asas Hukum 

1. Asas publicitet, yaitu  asas bahwa semua hak, tanggungan dan hipotek harus didaftarkan. Supaya pihak ketiga dapat mengetahui benda jaminan tersebut sedang dilakukan pembebanan jaminan. Pendaftaran hak tanggungan di kantor Badan Pertanahan Nasional Kabupaten/Kota.
2. Asas specialitet, yaitu bahwa hak tanggungan dan hipotek hanya dapat dibebankan atas percil atau atas barang-barang yang sudah terdaftar atas nama orang tertentu. Pasal 11 ayat (1) UU 4/1996, bahwa ketentuan ini menetapkan isi yang sifatnya wajib untuk sahnya akta pemberian hak tanggungan. tidak dicantumkannya secara lengkal hal-hal yang disebut pada ayat ini dalam akta pemberian hak tanggungan mengakibatkan akta yang bersangkutan batal demi hukum. ketentuan ini dimkasudkan untk memenuhi asas spesialitas dari hak tanggungan, baik mengenai subjek, objek maupun utang yang dijamin.
3. Asas tak dapat dibagi-bagi, yaitu asas dapat dibaginya utang tidak dapat mengakibatkan dapat dibaginya hak tanggungan dan hipotek walaupun telah dilakukan pembayaran sebagian.

Disamping asas itu, ada dapat asas yang dikenal, yaitu :

1. kepastian hukum; dan
2. perlindungan hukum.

Hubungan dengan Hukum Agraria.

Hukum agraria bersifat umum, karena hukum agraria menganalisi dan mengkaji tentang bumi, air dan ruang angkasa.

1. pengertian bumi adalah permukaan bumi, tubuh bumi dibawahnya dan yang berada di bawah air. Bumi merupakan permukaan tanah 
2. air adalah semua air yang terdapat pada diatas, ataupun di bawah permukaan tanah, air permukaan, air tanah, air hujan dan air laut yang berada di darat
3. raung angkasa adalah ruang di atas bumi dan air

Teknik Pembuatan Akta PPAT merupakah bersifat khusus karena hanya mengkaji tentang salah satu bagian dari hukum tanah, yaitu tentang peraliohan dan pembebanan hak atas tanah dan/atau hak milik atas satuan rumah susun. Peralihan dan pembebanan itu harus dituangkan dalam akta PPAT. Les specialis drogaat Lex generale (undang-undang yang khusus mengesampingkan undang-undang yang bersifat umum)

sumber :

Salim HS dan Erlies Septiana Hurbani. 2014. Perbandingan Hukum Perdata (comparative civil law). Jakarta : RajaGrafindo.

Mertokusumo, Sudikno. 1999. Mengenal Hukum Suatu Pengantar. Yogyakarta : Liberty.

Salim HS. 2016. Teknik Pembuatan Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Jakarta ; Rajawali Pres.

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata)

Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA)

Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah.

Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.